Situación de la burbuja inmobiliaria por países
Desde hace ya varios años The Economist realiza un seguimiento de los precios de la vivienda en varios países que en la edición de esta año nos los deja con un fantástico gráfico interactivo. A parte de poder visualizar la evolución de los precios de la vivienda en varios países en términos reales y nominales, The Economist también hace el seguimiento de la evolución a lo largo de los años de dos indicadores que nos dan una noción bastante acertada de como de recalentados o no está el mercado de la vivienda en cada país.
El primer indicador es el denominado ratio de la renta que mide la rentabilidad que ofrece la inversión en una vivienda teniendo en cuenta las rentas del alquiler que percibirá el propietario si la alquila. Un ratio que no deja de ser un equivalente a lo que es en el mercado de la vivienda el PER en la Bolsa. Cuando más alto sea el precio de una vivienda respecto a las rentas que genera su alquiler más sobrevalorado estaría un mercado inmobiliario.
En el primer gráfico que os hemos adjuntado podéis ver destacado la evolución de este ratio para el mercado español y el mercado USA donde se apreciaba claramente que en España desde principios del 2000 hasta 2007 estábamos claramente en un mercado inmobiliario muy sobrevalorado. No ha habido ni un solo caso en el que un mercado inmobiliario haya podido mantener de forma sostenida este ratio muy por encima de la media histórica y siempre se ha corregido con caídas en el precio de la vivienda. Ha pasado con el mercado inmobiliario español, el de USA, el irlandés pero también en el Japonés post 1991.
El otro ratio es el denominado ratio de ingresos. Que pone en relación los ingresos que percibe una familia respecto al precio de la vivienda que adquiere. Un ratio que pone en contexto de forma bruta la capacidad de solvencia que tienen las familias para seguir aguantando los actuales precio inmobiliarios. Al igual que con el ratio de la renta, cada vez que las familias han tenido que comprometer más ingresos para adquirir un iinmueble por encima del esfuerzo medio histórico tarde o temprano hemos acabado teniendo una corrección en los precios.
Con estos dos indicadores de valoración como referencia, no son perfectos, pero han funcionado bastante bien en el pasado tendríamos que de los países que tenemos datos:
Conclusión como podemos ver en el gráfico las propiedades en España están sobre un 35% sobrevaloradas, e incluso en muchas zonas como las grandes ciudades y zonas de costa puede estar mucho más, lo que representa un GRAVE problema a la hora de vender y como consecuencia la diferencia respecto a los sueldos sea de un 24%.
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